Gerir um alojamento local em Portugal vai muito além de receber hóspedes e proporcionar uma boa estadia. Existe um conjunto de obrigações legais que todo o proprietário ou explorador deve cumprir — e a comunicação ao SEF (Serviço de Estrangeiros e Fronteiras), hoje gerida pela AIMA, é uma das mais relevantes.
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A ligação entre o SEF e o alojamento local decorre de uma obrigação legal que existe em grande parte dos países europeus. Em Portugal, o artigo 45.º da Convenção de Aplicação do Acordo de Schengen (CAAS) determina que qualquer estabelecimento de alojamento turístico — seja um hotel, uma pensão ou um alojamento local — está obrigado a notificar as autoridades sobre os hóspedes de nacionalidade estrangeira que recebe.
Isto significa que, sempre que receba um hóspede que não seja cidadão português, tem a obrigação de registar os seus dados junto das autoridades competentes. O objetivo passa por garantir um maior controlo dos fluxos migratórios e reforçar a segurança de quem visita o país — um princípio que se aplica independentemente de o espaço Schengen permitir a livre circulação de pessoas.
Note que, embora o SEF tenha sido absorvido pela AIMA no âmbito de uma reforma das políticas de migração e asilo, o processo de comunicação continua a ser realizado através da mesma plataforma digital: o SIBA.
O SIBA — Sistema de Informação de Boletins de Alojamento — é a plataforma digital através da qual todos os estabelecimentos de alojamento turístico enviam os dados dos seus hóspedes estrangeiros. O registo neste sistema é obrigatório e deve ser feito antes de qualquer comunicação.
Para se inscrever no SIBA, é necessário preencher um formulário disponível na plataforma. Após a submissão, receberá um email de confirmação com instruções para ativar o acesso ao portal — este processo pode demorar até 48 horas. Um detalhe importante: para aceder ao SIBA, o estabelecimento já deve ter um número de registo de alojamento local. Caso ainda não o possua, esse passo deve ser tratado em primeiro lugar.
Passo 1 — Registar o alojamento: Obter número de estabelecimento no portal municipal competente.
Passo 2 — Inscrever-se no SIBA: Preencher o formulário e aguardar a chave de ativação por email.
Passo 3 — Submeter boletins: Comunicar os dados de cada hóspede estrangeiro dentro do prazo legal.
O boletim de alojamento é o documento que reúne os dados dos hóspedes e que é submetido no SIBA para efeitos de comunicação às autoridades. Este formulário deve ser preenchido com rigor, uma vez que qualquer erro pode resultar em sanções administrativas.
Dados obrigatórios por hóspede:
Esta obrigação aplica-se a todos os membros do grupo, sem exceção — incluindo crianças que acompanhem os pais ou responsáveis. No caso de menores sem documento de identificação próprio, pode ser aceite a certidão de nascimento ou documento equivalente. Se não for possível apresentar qualquer tipo de documento, a situação deve ser comunicada às autoridades competentes.
Importa também salientar que a origem da reserva não altera esta obrigação. Seja o hóspede proveniente do Airbnb, da Booking.com, da Expedia ou de qualquer outra plataforma, a responsabilidade do registo recai sempre sobre o explorador do alojamento local — nunca sobre a plataforma intermediária.
A lei prevê um prazo de três dias úteis para efetuar a comunicação ao SEF/AIMA após a entrada do hóspede. Este prazo é contado em dias completos, independentemente da hora em que o hóspede realizou o check-in.
Atenção: o incumprimento tem consequências graves. O não registo dos hóspedes pode resultar em coimas cumulativas de valor elevado. Nos casos mais graves, a legislação portuguesa prevê consequências que vão além das sanções pecuniárias. Não existem exceções nem justificações aceites perante a lei para o incumprimento desta obrigação.
Tenha igualmente em conta que ter uma empresa de gestão a operar em seu nome não transfere automaticamente esta responsabilidade legal. A obrigação recai sobre o titular do alojamento local, pelo que deve sempre confirmar, por escrito, quem fica encarregado desta tarefa quando recorre a serviços externos de gestão.
Para muitos proprietários, o envio manual dos boletins de alojamento é uma das tarefas mais repetitivas e propícias ao esquecimento — especialmente em períodos de maior ocupação. A boa notícia é que existem ferramentas de gestão de alojamento local que permitem automatizar este processo, recolhendo os dados dos hóspedes durante o check-in online e submetendo-os diretamente no SIBA, sem necessidade de aceder manualmente à plataforma reserva a reserva.
A automatização traz vantagens concretas: reduz a probabilidade de erros humanos, elimina o risco de esquecimento, poupa um tempo considerável na gestão operacional e torna o processo de check-in mais fluido tanto para o anfitrião como para o hóspede.
Outra prática recomendada é mencionar explicitamente no contrato de arrendamento que a recolha de dados pessoais é uma exigência legal imposta pelo quadro normativo português e europeu. Desta forma, os hóspedes ficam informados antecipadamente e é menos provável que surjam resistências no momento do check-in. Em caso de recusa por parte do hóspede, explique com calma o fundamento legal e, se necessário, contacte as autoridades.
A comunicação ao SEF/AIMA é uma obrigação incontornável para qualquer gestor de alojamento local em Portugal. Embora possa parecer burocrática à primeira vista, trata-se de um processo relativamente simples quando se conhecem os passos certos.
Registar-se no SIBA, recolher corretamente os dados dos hóspedes estrangeiros e cumprir os prazos legais são os três pilares de uma gestão conforme a lei. Com as ferramentas adequadas, este processo pode ser amplamente automatizado, permitindo que se concentre no que realmente importa: proporcionar uma experiência de excelência a quem visita o seu alojamento local em Portugal.
Guia informativo sobre SEF e Alojamento Local em Portugal · Conteúdo atualizado 2026
