No momento de tomar a decisão de alugar o teu alojamento local, deves saber que a burocracia está à ordem do dia na hora de começar a operar. Depois de preencheres o modelo 30, o modelo 21 é outro formulário com o qual terás de lidar para pôr em ordem as tuas obrigações fiscais.
Para anfitriões de alojamentos locais em Portugal deve ser stressante ter de gerir a manutenção do alojamento, a comunicação dos dados dos hóspedes não residentes ao SEF e estar a par da gestão de impostos.
Em 2025, a correta gestão do Modelo 21 RFI tornou-se crucial para evitar sanções fiscais por dupla imposição. É fundamental que os proprietários de alojamentos locais mantenham atualizados tanto o Modelo 21 RFI como os certificados de residência fiscal emitidos pelas plataformas internacionais como Airbnb, Booking ou Vrbo. Estes documentos permitem reclamar a isenção total ou parcial da retenção na fonte sobre as comissões pagas a estas plataformas, facilitando uma fiscalidade justa e transparente.
A Autoridade Tributária Portuguesa (AT) reforçou os controlos sobre a apresentação e validade do Modelo 21 RFI, especialmente em alojamentos locais que operam com plataformas internacionais. A falta deste documento atualizado pode derivar em retenções automáticas de 25% sobre comissões pagas a OTAs, mesmo se o proprietário for não residente.
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O Modelo 21-RFI é um formulário utilizado para o **pedido de isenção ou redução de retenção na fonte sobre rendimentos obtidos em Portugal** por não residentes, conforme os acordos para evitar a dupla imposição (CDI) que Portugal tem com outros países.
Permite que pessoas singulares ou coletivas não residentes em Portugal solicitem a redução ou isenção da retenção na fonte sobre rendimentos como dividendos, juros, regalias ou rendimentos de trabalho.
Aplica-se a residentes de países que tenham um Convenio de Dupla Imposição (CDI) com Portugal, permitindo-lhes evitar uma dupla tributação.
Além disso, é importante destacar que o Modelo 21 RFI deve ser renovado anualmente para manter a validade da isenção ou redução de retenção na fonte. A falta de apresentação ou a obsolescência do documento pode implicar a imposição de retenções indesejadas e possíveis sanções por parte da Autoridade Tributária Portuguesa.
Quando se declaram os diversos pagamentos e taxas às plataformas de reserva, o passo seguinte é a retenção na fonte.
A retenção na fonte no alojamento local sobre rendimentos obtidos é um mecanismo fiscal mediante o qual uma empresa, instituição financeira ou entidade pagadora desconta uma percentagem do pagamento que realiza a uma pessoa ou empresa e o ingressa diretamente na administração tributária.
Deve ter-se em conta que as principais plataformas de reserva de alugueres vacacionais não têm residência fiscal em Portugal, pelo que a obrigação de fazer o pagamento de impostos recai sobre a própria pessoa singular no caso de ser residente em Portugal. São os proprietários dos estabelecimentos turísticos que devem realizar a retenção na fonte.
Neste momento, é onde entra em jogo o Modelo 21 RFI, para ficar isento de ter de fazer esta retenção na fonte com a intenção de evitar a dupla imposição entre Portugal e outros países.
O preenchimento do Modelo 21 RFI e o certificado de residência fiscal da plataforma na qual se opera pode ser útil para demonstrar a existência do acordo, permitindo eliminar a dupla imposição, ficando isento da retenção na fonte.
Deve ficar claro que, embora não se tenha de fazer retenção na fonte, é obrigatório a declaração dos pagamentos de comissões às diferentes plataformas de aluguer vacacional mediante o preenchimento do modelo 30.
Por outra parte, deve fazer-se uma atualização anual do Modelo 21.
Para a obtenção do Modelo 21-RFI e do Certificado de Residência Fiscal nas principais plataformas, deve dirigir-se aos seguintes apartados:
Cada plataforma tem um procedimento específico para facilitar o Modelo 21 RFI e o certificado de residência fiscal aos seus anfitriões. O Airbnb e o Vrbo costumam requerer que o anfitrião complete uma secção do formulário com dados pessoais, enquanto o Booking.com costuma fornecer o formulário já completo, simplificando a sua gestão para os utilizadores. É recomendável guardar estes documentos juntamente com toda a documentação relacionada com o alojamento para futuras comprovações fiscais.
Quando pedes o Modelo 21 a uma OTA, **por parte da plataforma preenchem a maior parte do formulário com dados requeridos**, pelo que o preenchimento do modelo é bastante simples e **normalmente só é necessário fornecer o NIF e preencher a Secção VI por parte do anfitrião**.
Uma vez que o proprietário possua o Modelo 21 RFI assim como os Certificados de Residência Fiscal, devem guardá-los com toda a documentação relacionada com o Alojamento. Manter todos os documentos relacionados com o Alojamento Local num mesmo ficheiro pode ajudar-nos no futuro no caso de termos de entregar algo às finanças.
No caso de as autoridades portuguesas te exigirem a documentação e não a tenhas em posse, terás de pagar a tributação pendente, além de uma sanção.
Em caso de exigência por parte das autoridades fiscais portuguesas, contar com o Modelo 21 RFI atualizado e a documentação suportada pode evitar sanções económicas e a obrigação de pagar impostos atrasados com juros. Manter uma pasta com toda a documentação associada ao alojamento local é uma boa prática para assegurar o cumprimento e a tranquilidade fiscal.
Graças ao Modelo 21 RFI para plataformas de aluguer vacacional, poderás evitar a dupla tributação e ajudar-te-á a resultar isento do pagamento de um imposto.
Solicita o Modelo 21 à OTA com a qual trabalhas, esta facilitar-to-á com grande parte da informação preenchida.
Renova-o todos os anos para o manter atualizado.
