Publicado em: 25/10/2024 Atualizado em: 05/06/2026
O aluguer de habitações vacacionais é um setor em auge em Espanha. Para poder alugar legalmente um imóvel ou quartos, precisas de contar com uma licença turística. As autoridades em Espanha vigiam de perto estes alojamentos turísticos e como operam.
As licenças de aluguer vacacional permitem alugar um imóvel a hóspedes durante períodos curtos ou vacacionais, atuando como um salvo-conduto para evitar problemas legais ou multas. As autoridades empregam mecanismos de controlo, como o modelo 238 ou inspeções aleatórias para aqueles proprietários que tentam evitar os controlos.
Desde 2025, todas as habitações turísticas em Espanha devem inscrever-se no novo Registo Único Nacional de Habitações de Uso Turístico (RUVIU), gerido pelo Ministério da Habitação e Agenda Urbana (MIVAU). Este registo complementa as licenças autonómicas e é obrigatório para poder anunciar legalmente a propriedade em plataformas de aluguer vacacional. O incumprimento pode supor sanções e a suspensão imediata do anúncio em portais digitais.
A obtenção de uma licença de aluguer vacacional não é um processo fácil e muitos proprietários que querem obter um rendimento do aluguer do seu imóvel apresentam numerosas dúvidas sobre o processo que devem seguir para a obtenção de uma licença turística.
Contenido
Uma licença de aluguer vacacional, também conhecida como licença turística, é uma autorização expedida pela administração pública que autoriza o proprietário a arrendar um imóvel com fins turísticos ou vacacionais. A regulação destas licenças em Espanha recai nas comunidades autónomas, no entanto, em cidades de maior afluência turística têm potestade inclusive os câmaras municipais.
O processo para obter uma licença de aluguer vacacional não é complexo, mas pode ser tedioso. Estes são os documentos que deves apresentar para solicitar a tua licença turística:
Atualmente, é essencial contar com um seguro de responsabilidade civil que cubra danos a terceiros, já que muitas comunidades autónomas exigem esta apólice para conceder a licença e garantir a proteção tanto do proprietário como dos hóspedes. Igualmente, a apresentação do certificado de eficiência energética tornou-se num requisito comum para cumprir a normativa europeia de sustentabilidade.
Posteriormente, precisarás do resguardo de inscrição no registo de turismo e uma declaração responsável de início de atividade.
O processo para obter uma licença de aluguer vacacional varia dependendo da comunidade autónoma ou câmara municipal na qual se solicite, embora por regra geral, costumam seguir-se um conjunto de processos comuns na maioria das CCAA ou localidades.
Há que ter em conta que em algumas localidades não está permitido alugar uma habitação de uso turístico de forma temporária.
Para poder conseguir uma licença de aluguer vacacional, em primeiro lugar deves notificar à câmara municipal da tua localidade a intenção de obter rendimentos da tua propriedade. Esta notificação deve realizar-se mediante uma declaração responsável, a qual deve incluir:
A declaração responsável deve apresentar-se na câmara municipal da localidade onde estiver situada a habitação. Além da declaração responsável, deve adjuntar-se os seguintes documentos:
Uma vez constem os documentos exigidos, a câmara municipal da tua localidade por-se-á em contacto com o registo de turismo autónomo para estudar o caso e posteriormente conceder o número de inscrição. Este processo por regra geral pode durar entre 2 semanas e 3 meses.
Uma vez tenhas o número de inscrição e dependendo da Comunidade Autónoma a qual poderá limitar o seu uso, poderás começar a receber hóspedes na tua habitação vacacional, embora de forma temporária. Não esqueças que deves fazer o registo de viajantes de forma obrigatória segundo o Real Decreto 933/2021.
Usa a plataforma do Check-in Scan para fazer o registo de hóspedes
Para conhecer os requisitos de forma mais detalhada, recomenda-te que acudas à câmara municipal da localidade onde se encontra a habitação.
O segundo passo consiste em dar parte à agência tributária da obtenção da licença de aluguer vacacional, já que sendo uma atividade comercial, é importante que se declare o rendimento obtido pelo mesmo. Apresentar a declaração responsável de início de atividade é obrigatório, embora não te corresponda pagar o imposto sobre atividades económicas (IAE) o qual só o deverás pagar se faturares mais de 1.000.000€/ano com a habitação vacacional.
A categoria na qual se deverá inscrever a atividade económica dependerá de se prestam ou não serviços de hospedagem considerados como próprios da indústria hoteleira. No caso de sim, procederá o alta em “Alojamento turístico extrahotelero” no grupo 685 do IAE. No caso de não, deverá inscrever-se o alojamento no epígrafe 861.1 “Aluguer de habitações”.
Normalmente os “Alojamentos turísticos extrahoteleros” deverão gravar as suas atividades com um 10% de IVA por reserva de cada hóspede, no entanto os serviços extrahoteleros dos quais fazem parte os negócios registados no epígrafe 861.1 “Aluguer de habitações” como podem ser apartamentos de Airbnb, em lugar de pagar IVA, devem pagar o IRPF e o ITP (Imposto de transmissões patrimoniais) que corresponda.
Consulta o processo de obtenção da licença nos sites web oficiais de cada comunidade autónoma:
É importante considerar que a tributação do aluguer vacacional pode implicar a obrigação de apresentar declarações periódicas de IVA e a inclusão destes rendimentos na declaração anual do IRPF sob rendimentos de capital imobiliário ou atividade económica, dependendo da natureza dos serviços oferecidos e volume de faturação.
Obter rendimentos económicos de uma habitação vacacional sem a sua correspondente licença está completamente proibido e é ilegal. Poderíamos expor-nos às seguintes sanções:
Devido à implementação do modelo 238, cada habitação turística anunciada em plataformas de aluguer vacacional está exposta a uma potencial inspeção e possível auditoria por parte da administração pública.
