Publicado em: 14/11/2024 Atualizado em: 12/06/2026
Ao abrir um alojamento local em Portugal, é essencial ter bem claras as obrigações fiscais e declarativas associadas a esta atividade. Saiba quais são os impostos para alojamento local que deve pagar.
A cronologia fiscal de um alojamento local começa com a criação de atividade nas Finanças, selecionando o código CAE para alojamento local. Como referimos no artigo anterior, existem três CAE para o alojamento local: 55201 (Alojamento mobilado para turistas), 55202 (Turismo no espaço rural) e 55204 (Outros locais de alojamento de curta duração). A partir daqui, é necessário começar a tomar decisões fiscais importantes em matéria de IRS, IVA, IRC, contabilidade… Para poder tomar as melhores decisões sobre o pagamento e declaração de impostos, continue a ler este guia sobre impostos para alojamento local.
Desde 2025, Portugal introduziu novas regras fiscais e de controlo para o Alojamento Local, especialmente nas zonas de pressão turística como Lisboa, Porto e Funchal. Nomeadamente, desde 1 de julho de 2025 existem novas regras para comunicar a transição para o regime de IVA caso o volume de negócios ultrapasse os 15.000€ anuais. Além disso, foi eliminada a obrigatoriedade de autorização prévia da comunidade de condóminos para abrir um AL em habitações unifamiliares ou apartamentos, embora esta medida não se aplique nas zonas de contenção turística.
Caixa Geral de Depósitos É igualmente importante ter em conta os impostos municipais associados à atividade. O IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) paga-se anualmente, com uma taxa que em 2025 oscila entre 0,3% e 0,45% para imóveis urbanos, dependendo do município. Acresce a Taxa Municipal Turística, cobrada pelo município — até 4€/noite em Lisboa e 3€ no Porto —, que não está sujeita a IVA e deve ser cobrada diretamente ao hóspede.
Contenido
No imposto sobre o rendimento das pessoas singulares, os rendimentos do alojamento local enquadram-se na categoria B (rendimentos empresariais e profissionais). A partir de 2025, se forem ultrapassados os 27.360 € de rendimentos brutos anuais em regime simplificado, é obrigatório justificar gastos reais de pelo menos 15% da faturação. Caso contrário, a Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) pode reajustar a matéria coletável, aumentando o imposto a pagar.
Se a faturação for igual ou inferior a 200.000 € por ano, o imposto pode ser calculado através do regime simplificado ou da contabilidade organizada. Se a faturação ultrapassar os 200.000 € anuais, a contabilidade organizada torna-se obrigatória, sendo necessário contratar um contabilista certificado.
O regime simplificado aplica um coeficiente que funciona como dedução, incidindo apenas sobre uma parte do rendimento obtido.
Alojamento local: O coeficiente aplicado é de 35%, pelo que apenas 35% do rendimento é tributado. Os restantes 65% são considerados custos necessários ao exercício da atividade. Desses 65%, 15% estão condicionados à apresentação de despesas e custos efetivamente suportados — incluindo as contribuições pagas à Segurança Social. Caso esses 15% não sejam justificados, a matéria coletável pode ser agravada, aumentando o imposto a pagar.
Estabelecimentos de hospedagem: Nesta modalidade, o coeficiente aplicado é de 15%, pelo que 85% é considerado custo da atividade, sem necessidade de justificação de gastos.
Neste regime, o imposto é calculado de acordo com as regras do IRC. Se os custos necessários à atividade superarem 65% da faturação, a contabilidade organizada pode ser mais vantajosa do que o regime simplificado, uma vez que permite deduzir todos os custos efetivamente suportados.
Se pretender publicar o alojamento local em plataformas de aluguer de ferias, deve submeter o Modelo 30 sempre que sejam pagas comissões a estas empresas. Adicionalmente, deve solicitar às plataformas o Modelo 21-RFI.
Lembre-se de que é obrigatório comunicar os dados dos hóspedes às autoridades nos alojamentos locais.
Utilize a plataforma Check-in Scan para efetuar o registo dos hóspedes.
O rendimento sujeito a imposto nesta categoria corresponde à diferença entre a faturação obtida e as despesas previstas, que incluem obras de conservação, IMI e condomínio. Ficam excluídos os empréstimos bancários, compras de artigos orientados para o conforto e habitabilidade do imóvel e o Adicional ao IMI (AIMI).
Pode optar pelo englobamento ou seja, em caso de perdas, estas podem ser deduzidas dos ganhos durante os seis anos seguintes. Para as modalidades que dizem respeito a apartamentos e habitações, pode aplicar-se uma taxa autónoma de 28%, o que pode ser vantajoso quando a taxa média de IRS for superior a esse valor. Antes de optar por uma categoria ou outra, recomenda-se simular ambas as situações.
O alojamento local está sujeito à taxa reduzida de IVA de 6% em Portugal continental (5% na Madeira e 4% nos Açores).
Os residentes em Portugal com atividade aberta em território nacional podem beneficiar da isenção de IVA, desde que o volume de negócios não ultrapasse os 15.000 €/ano. Caso esse limite seja ultrapassado em mais de 25% num único ano (isto é, acima dos 18.750 €), a transição para o regime normal de IVA deve ser comunicada ainda no ano corrente.
Importante: Desde 1 de julho de 2025, os proprietários de alojamento local não residentes em Portugal deixaram de poder beneficiar da isenção de IVA, independentemente do seu volume de negócios. Estes proprietários passam a ter de cobrar IVA aos hóspedes, designar um representante fiscal em Portugal e entregar declarações periódicas de IVA.
A declaração dos valores de IVA recebidos é feita através da declaração periódica de IVA, podendo ser entregue mensalmente ou trimestralmente.
Pago anualmente. Em 2025, a taxa oscila entre 0,3% e 0,45% para imóveis urbanos, dependendo do município, calculada sobre o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel.
Não está sujeita a IVA e deve ser cobrada diretamente ao hóspede.
Ao vender um imóvel que esteve afeto ao alojamento local, as regras de tributação variam consoante o tempo decorrido desde a desafetação. Se a venda ocorrer dentro dos três anos seguintes à saída do regime de AL, o lucro é apurado na categoria B, sendo tributado sobre 95% da mais-valia. Decorridos mais de três anos, a venda passa a ser tratada como categoria G (mais-valias particulares), sendo apenas 50% do ganho incluído no rendimento tributável.
Os imóveis afetos a AL não podem beneficiar do regime de exclusão de tributação por reinvestimento previsto para habitação própria permanente.
Lembre-se de que a declaração dos rendimentos de AL deve ser feita anualmente na declaração de IRS, mesmo que esteja isento de IVA.
