O alojamento local em Portugal continua a ser uma das formas mais atrativas de investimento imobiliário, impulsionado pelo turismo e por plataformas como Airbnb e Booking. No entanto, a legislação sofreu alterações importantes nos últimos anos, especialmente com o Decreto-Lei n.º 76/2024 e o fim de várias restrições do programa Mais Habitação.
Se está a pensar abrir um alojamento local em 2026, este guia completo e atualizado explica tudo o que precisa de saber: desde o registo passo a passo até às novas regras legais, áreas de contenção, fiscalidade e estratégias para maximizar a rentabilidade.
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O alojamento local (AL) é uma atividade que consiste na prestação de serviços de alojamento temporário a turistas, em imóveis particulares, não classificados como empreendimentos turísticos (como hotéis).
É regulamentado pelo Decreto-Lei n.º 128/2014, com várias atualizações recentes, sendo uma opção popular para estadias de curta duração (normalmente inferiores a 30 dias).
Este modelo distingue-se do arrendamento tradicional por ser orientado para turismo, com maior rotatividade de hóspedes e necessidade de gestão ativa.
Portugal conta com mais de 100.000 alojamentos locais registados, com maior concentração em Lisboa, Porto e Algarve.
A legislação recente trouxe mudanças significativas ao setor, especialmente após o fim das medidas restritivas do programa Mais Habitação.
O diploma em vigor desde novembro de 2024 reverteu várias limitações impostas anteriormente, criando um cenário mais favorável para novos investidores.
Importante: pesar da lei nacional permitir novos registos, cidades como Lisboa e Porto podem aplicar regras mais restritivas através de regulamentos próprios.
Até 20 de maio de 2026, a União Europeia vai harmonizar os sistemas de registo de alojamento turístico, o que poderá trazer novas regras, especialmente em zonas com pressão habitacional.
Existem quatro tipos principais de alojamento local em Portugal:
| Modalidade | Descrição | Capacidade |
|---|---|---|
| Moradia | Casa independente | Sem limite específico |
| Apartamento | Fração autónoma | Até 9 hóspedes |
| Hospedagem | Inclui hostels e similares | Até 30 hóspedes |
| Quartos | Na residência do proprietário | Até 9 hóspedes |
Para alojamentos com mais de 10 hóspedes, podem ser exigidos sistemas adicionais de segurança contra incêndios e planos de evacuação.
O registo é feito online através do Balcão Único Eletrónico:
O processo funciona por comunicação prévia, podendo iniciar atividade imediatamente, salvo oposição da câmara municipal.
Os municípios têm poder para limitar novos alojamentos através de:
Em Lisboa, por exemplo, existem restrições adicionais, incluindo:
A nova legislação eliminou a necessidade de autorização prévia do condomínio (exceto hostels), mas permite:
Rendimentos declarados na Categoria B.
Taxa de 6% se ultrapassar 14.500€/ano.
Variável por município (ex: Lisboa cobra 2€/noite).
Abrir um alojamento local em Portugal em 2026 é mais acessível do que nos últimos anos, graças às alterações legislativas recentes. No entanto, o sucesso depende de três fatores-chave:
Com as novas regras, o mercado tornou-se mais equilibrado — e mais profissional. Quem investir com informação e planeamento terá uma vantagem clara.
