Esta é uma pergunta muito habitual entre proprietários de imóveis que desejam destiná-los ao aluguer vacacional ou turístico. Esta dúvida inicial costuma acompanhar-se de outras questões relacionadas com as implicações legais, sanções económicas, a normativa vigente e a fiscalidade associada ao aluguer sem licença turística.
Neste artigo analisamos em profundidade a normativa do Airbnb, o que acontece se alugares sem licença, os riscos de seres sancionado, e os benefícios de operar de forma legal. Além disso, daremos-te uma dica prática para automatizar o check-in dos teus hóspedes e evitar erros na gestão diária.
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O Airbnb é uma plataforma intermediária entre anfitriões e viajantes, e exige o cumprimento das leis locais onde operam os imóveis. Isto inclui que **o proprietário forneça o número de licença turística** para poder publicar o anúncio. Em algumas comunidades autónomas, se ainda estiveres em trâmite, podes usar um número provisório.
No entanto, se não dispuseres de uma licença válida nem de um número temporário, o Airbnb não permitirá que publiques a tua habitação como alojamento turístico. De facto, nos últimos meses, o Airbnb retirou milhares de anúncios da sua plataforma de propriedades que não estavam totalmente regularizadas.
A plataforma está obrigada legalmente a colaborar com as autoridades locais, e a verificar que as propriedades anunciadas cumprem a normativa. Isto significa que se não tiveres licença, o teu anúncio poderá ser eliminado ou rejeitado. Além disso, tanto anfitriões como a própria plataforma podem enfrentar sanções por incumprir a normativa.
Tendo em conta o exposto anteriormente, **é obrigatório ter uma licença turística para poder aceder à plataforma do Airbnb** e poder promover o teu anúncio. Os aluguéis turísticos são **estadias de curta temporada e precisarás da licença turística para poder receber hóspedes**. Cada licença turística deve ser solicitada na respetiva comunidade onde se encontra o imóvel.
Esta licença acredita que a tua habitação cumpre os requisitos de habitabilidade, segurança e qualidade estabelecidos pela legislação turística da tua comunidade autónoma.
Além disso, tratando-se de uma atividade económica, deverás cumprir com as obrigações fiscais e tributárias correspondentes, como declarar os rendimentos no IRS e aplicar IVA ou taxas turísticas se assim o requerer a tua comunidade.
O aluguer vacacional considera-se uma atividade económica, e como tal, precisa cumprir certos **requisitos legais e fiscais**. A licença vacacional ou turística **acredita que a habitação cumpre as condições estabelecidas** pela normativa local para ser destinada a uso turístico.
A licença turística assegura que os alojamentos cumprem padrões mínimos de qualidade e segurança, protegendo os hóspedes de possíveis fraudes ou condições inadequadas.
Ter uma licença permite às autoridades locais controlar a atividade económica gerada pelo aluguer vacacional, certificando-se de que os proprietários cumprem as suas obrigações fiscais, como o pagamento de impostos correspondentes (IRS, IVA, ou taxas turísticas em algumas regiões).
As consequências de operar uma habitação vacacional sem licença turística podem desembocar em **problemas legais e sanções económicas** por parte das autoridades. Estas sanções podem incrementar-se se o incumprimento persistir no tempo:
As multas por alugar sem licença turística são cada vez mais frequentes. Por exemplo:
Estas sanções baseiam-se em que o uso turístico sem autorização é considerado uma infração grave, e as multas podem calcular-se com base na percentagem do valor cadastral ou de mercado do imóvel.
Alugar sem licença turística acarreta riscos económicos e legais significativos:
Desde 3 de abril de 2025, introduziu-se um novo requisito: **a comunidade de vizinhos deve aprovar expressamente o uso turístico do imóvel**.
Além disso, uma recente sentença do Tribunal Supremo atribuiu às comunidades de proprietários a capacidade de proibir os pisos turísticos se assim o decidir 60% dos vizinhos. Isto significa que embora tenhas a licença turística, não poderás alugar legalmente se a tua comunidade o impedir.
Assegura o **funcionamento legal do negócio e uma comunicação fluida com OTAs** como Airbnb para poder fazer qualquer tipo de gestão e poder promover o teu aluguer vacacional.
Contar com uma licença turística assegura ao hóspede que o imóvel está em perfeitas condições de habitabilidade e que está pronto para poder conviver nele.
Poderás receber aconselhamento por parte de organismos turísticos, algo que pode chegar a ser chave para incrementar os teus rendimentos.
A licença ajuda a garantir um equilíbrio entre o uso turístico e o residencial, limitando conflitos relacionados com ruído, uso de serviços comuns ou aumento do trânsito de pessoas.
Utiliza ferramentas como Check-in Scan para automatizar o registo de hóspedes, verificar a sua identidade e cumprir a normativa de comunicação a SES.Hospedajes. Pouparás tempo, evitarás erros e melhorarás a experiência do viajante.
**Não é possível alugar um Airbnb sem licença turística**, devido a que a própria plataforma te exige o número de registo na hora de introduzir um imóvel para a sua posterior promoção. O Airbnb assegura-se de cumprir todos os requisitos legais na hora de gerir os anúncios do seu aluguer vacacional.
A licença turística é um mecanismo chave para a comunicação efetiva com OTAs e entidades públicas e atua como ferramenta de confiança para assegurar que o imóvel é apto para a sua habitabilidade.
Dica para realizar de forma eficiente o registo de hóspedes:
Fazemos a comunicação dos dados de hóspedes perante SES HOSPEDAJES, SIBA-SEF e ALLOGGIATI por ti.
